Depuis 2008 (date de création de Airbnb), l'essor des plateformes de location courte durée a radicalement transformé le marché locatif en France. Si cette évolution a offert des opportunités économiques aux particuliers, elle a également entraîné de fortes tensions sur le marché du logement. En réponse à ces enjeux, la loi anti airbnb, en vigueur à partir de 2025, introduit de nouvelles règles strictes pour réguler les locations saisonnières sur les plateformes telles que Airbnb, Abritel, Booking... Découvrez dans cet article les principales dispositions de cette nouvelle loi anti airbnb, leur contexte, et leur impact.
Depuis sa création en 2008 aux USA par Brian Chesky, Nathan Blecharczyk et Joe Gebbia, Airbnb a révolutionné l’industrie touristique. En proposant une alternative aux hôtels, la plateforme a permis à des millions de voyageurs de bénéficier d’hébergements uniques et souvent moins coûteux. Au 30 juin 2024, Airbnb comptabilise plus de 8 millions d’annonces actives dans le monde.
Toutefois, cette croissance fulgurante n’est pas sans conséquences. En France, de nombreuses municipalités, particulièrement sur les littoraux et dans les zones de montagne, alertent sur la tension immobilière qui s’est accrue depuis 10 ans. Tension immobilière qui pourrait être liée en grande partie à l’impact des locations saisonnières.
L’augmentation des locations de courte durée a provoqué une raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents.
Depuis 2021, l’évolution des loyers des logements de petites surfaces a augmenté en moyenne d’environ 15% dans les villes sans encadrement des loyers (et de 8,8% dans celles pratiquant l’encadrement des loyers (Source).
Par ailleurs, des collectifs citoyens et des municipalités ont exprimé des inquiétudes concernant l’impact sur la vie locale, avec une baisse de la disponibilité des logements longue durée.
Ainsi depuis plusieurs années, il existe un vrai arsenal de mesures à disposition des communes pour réguler l’offre de locations airbnb. Ces mesures qualifiées d’anti airbnb peuvent être classées en fonction de leur degré de contrainte pour les propriétaires airbnb.
À partir du 1er janvier 2025, les règles fiscales changent drastiquement :
Ces mesures visent à réduire l’attrait fiscal des locations saisonnières au profit des baux longue durée.
En France métropolitaine, les nouveaux meublés de tourisme situés en zones tendues et soumis à autorisation de changement d'usage devront respecter les critères suivants :
Cette règle s’inscrit dans une volonté globale de lutter contre les passoires thermiques.
Jusqu’ici fixée à 120 jours par an, la durée maximale de location saisonnière pour une résidence principale peut être réduite à 90 jours par an. Ce sont les maires de chaque commune qui peuvent prendre cette décision.
Paris est la première ville qui a appliqué cette limite de 90 jours par an comme durée maximale pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes. De quoi donner des idées à d’autres municipalités !
Les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant atteindre 15 000€ !
Les municipalités disposent de pouvoirs élargis pour :
Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’un enregistrement auprès d’un téléservice national dédié. Le propriétaire bailleur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
Dès 2025, tout copropriétaire qui déclare un bien en mairie comme meublé de tourisme devra également informer son syndic de copropriété.
Par ailleurs, les copropriétés pourront interdire les locations airbnb via un vote à la majorité des deux tiers, remplaçant ainsi la règle actuelle qui exige l’unanimité.
Concernant les nouveaux règlements de copropriété : ils pourront interdire ou autoriser les meublés de tourisme dans les immeubles concernés.
La loi anti-Airbnb vise en premier lieu à aligner les objectifs de location avec ceux de la transition énergétique. En imposant des diagnostics de performance énergétique (DPE) obligatoires pour les meublés de tourisme, elle contraint les propriétaires à rénover leurs biens pour réduire leur consommation énergétique. Ces mesures participent également à la lutte contre les passoires thermiques, une priorité nationale dans le cadre des objectifs climatiques de la France.
L’autre grand objectif de cette nouvelle loi est de préserver l’accès au logement pour les habitants permanents. En ayant l'autorisation de limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an, chaque maire entend dissuader les propriétaires de privilégier les locations saisonnières au détriment des baux longue durée.
De plus, la révision de la fiscalité rend les locations classiques plus attractives, rééquilibrant ainsi l’offre locative en faveur des résidents permanents.
Les propriétaires, s’ils souhaitent devenir hôtes airbnb, devront si besoin effectuer des travaux de rénovation énergétique pour se conformer aux nouvelles exigences du DPE. Cette mise en conformité représente un investissement significatif, mais pourrait également valoriser les biens à long terme.
Les propriétaires bailleurs devront également respecter les différentes réglementations de la ville dans laquelle se situe leur meublé de tourisme, et se tenir informé régulièrement de leur mise à jour.
Beaucoup de propriétaires ont de réelles inquiétudes face à une perte potentielle de leurs revenus et des nouvelles contraintes administratives. Cependant, certains y voient une opportunité de professionnalisation de leur activité.
Le durcissement des sanctions risque de dissuader les contrevenants. Les bailleurs devront également s’assurer de suivre les procédures d’enregistrement et de respecter les quotas locaux.
Voici une liste non exhaustive du montant des amendes administratives prévues en cas de manquement à la réglementation en vigueur pour la location saisonnière :
La diminution des biens disponibles pour la location saisonnière pourrait entraîner une baisse des loyers dans les zones tendues, selon une étude de l’Institut Montaigne (2023).
La diminution du nombre de biens disponibles pour la location saisonnière devrait influencer les prix des loyers dans les zones tendues. Une partie des locations touristiques pourrait revenir sur le marché locatif traditionnel, contribuant à modérer les hausses de loyers observées ces dernières années. Cependant, ces effets pourraient varier en fonction des politiques locales mises en place par les municipalités.
Pour rappel, toutes ces mesures visent à rééquilibrer l’offre locative en faveur des résidents permanents. En libérant des logements initialement destinés au tourisme, cette loi anti-airbnb pourrait améliorer l’accessibilité des logements dans les centres-villes, notamment pour les ménages à revenus modestes ou moyens. Ce changement pourrait également redynamiser les quartiers historiquement affectés par une mono-activité touristique.
Mais les plateformes se défendent en apportant des contre-arguments. En effet, la crise du logement en France a bien d’autres facteurs plus ou moins anciens tels que le manque de constructions neuves, la grande proportion de logements vacants ou de résidences secondaires, les évolutions démographiques polarisées dans les zones tendues, ou encore des facteurs macro-économiques (taux d’intérêt, revenus des français…).
La loi anti-Airbnb marque une étape majeure dans la régulation des locations courtes durées. En réconciliant les besoins des habitants et les opportunités économiques, elle redessine l’équilibre entre tourisme et vie locale. Si ces réformes sont ambitieuses, leur succès dépendra de leur mise en application selon les réalités de chaque marché local; et de la capacité des acteurs à s’y adapter ! Enfin, ces mesures dédiées à la régulation des meublés de tourisme doivent être accompagnées de réformes à plus large échelle pour solutionner la crise du logement. Comme l’accélération de la construction de logements neufs et la rénovation des logements vacants.
