Prière d’accepter les nouvelles règles d’Airbnb avant le 10 mai 2025… ou de dégager

Une échéance à retenir : le 10 mai 2025

À cette date, tous les hôtes devront être en conformité avec les nouvelles règles sous peine de… disparaître du catalogue Airbnb. Littéralement.

Un objectif limpide : plus de commissions, moins de contournements

👉 Voici le lien vers le détail des nouvelles CGV d'Airbnb

Derrière un discours orienté « transparence pour les voyageurs », Airbnb cherche avant tout à éviter tout contournement de ses frais de service.

L’objectif d’Airbnb est clair : maximiser les flux passant par la plateforme pour appliquer la fameuse commission de 15 % (ou plus selon les cas). Pour cela, Airbnb verrouille désormais trois points névralgiques :

1. L’annonce et son listing de frais
2. Le Centre de Résolution (utilisé pour les frais complémentaires)
3. L’outil de modification de réservation

Un gestionnaire de 14 logements à Marseille, nous confie : « Ça fait des années qu’on jongle entre prix affiché et services additionnels traités par SMS. Là, on sent qu’Airbnb ne rigole plus. On a reçu l’email avec ces nouvelles règles le 14 avril. »

Les nouvelles règles, décryptées point par point

Frais obligatoires : tous dans le prix de la nuitée

Les frais obligatoires doivent être inclus dans le prix de la nuitée ET doivent être affichés au moment du paiement de la réservation sur Airbnb. Voici une liste de ces frais de service obligatoires :

• frais de services de type électricité ou gaz,
• frais pour les voyageurs supplémentaires,
• frais pour les animaux,
• frais de séjour,
• frais de gestion,
• frais de destination,
• frais d'association de propriétaires
• et taxes

De plus, ces frais doivent être clairement indiqués le champ de frais approprié ou dans le prix par nuit s'il n'y a pas de champ de frais applicable.

Bon à savoir : Si vous utilisez un PMS ou channel manager, vous pouvez collecter certains frais en dehors de la plateforme, à condition qu’ils soient qu’ils soient inclus dans le détail du prix de la nuitée au moment du paiement.

Services optionnels : à traiter dans le Centre de Résolution

Stationnement, chauffage de la piscine, ménage intermédiaire… Ces frais doivent être : 

•  indiqués dans la description de votre annonce ou votre règlement intérieur
• ET traités (comprenez payés) dans le Centre de Résolution.

Attention : Ces frais peuvent encore (pour le moment) être payés via le Centre de Résolution sans commission. Airbnb pourrait décider à tout moment d’appliquer sa commission sur ces services aussi. Restez en veille.

Réservations : tout doit passer par la plateforme

• Toute modification (dates, durée, nombre de voyageurs) doit être faite via la fiche de réservation.
  
• Finis les arrangements par SMS ou mail. Seul le voyageur peut initier le changement depuis son espace.
  
• Paiements en dehors de la plateforme ? Interdits. Pas de cash, virement ou chèque.
  
• Offrir une réduction pour réserver ailleurs ? Strictement interdit.
  

Bref, Airbnb verrouille. Et on comprend mieux pourquoi : la plateforme veut s’assurer que chaque transaction soit traçable et commissionnée.

D’ailleurs, Airbnb utiliserait déjà des algorithmes pour scanner les messages suspects contenant des mots-clés comme "virement", "réduction", ou "en direct".

Coordonnées du voyageur : pas avant, pas après

Impossible désormais de demander à votre futur voyageur son email ou son adresse avant (ou même après) la réservation, sauf s’il en fait expressément la demande.

Les échanges doivent se faire dans la messagerie Airbnb. Et rassurez-vous, l’identité des voyageurs est bien vérifiée par la plateforme.

Liens, applis, sites tiers : interdiction quasi totale

Airbnb interdit tout ce qui pourrait sortir le voyageur de son écosystème. Exit donc (dans la description d’annonce ou dans les messages) :

• Les liens vers un site de réservation en direct
  
• Les livrets d’accueil digitaux qui nécessitent une inscription de la part du voyageur
  
• Les applis tierces pour accéder au logement
• Les outils de services supplémentaires externes (commande de petit-déjeuner, ou réservation de massage…)

Exceptions : les applis domotiques (type Sonos, Nest, serrures connectées) si elles sont facultatives et sans inscription obligatoire.

Rassurez-vous, il existe de nombreuses solutions pour prévoir une arrivée autonome dans votre logement grâce à un code d’accès qui déverrouille la serrure connectée, et là, pas besoin d’application particulière côté voyageur !

Demandes de commentaires : uniquement pour Airbnb

Il est interdit de demander au voyageur de laisser des commentaires en dehors de la plateforme Airbnb. La plateforme privilégie ici des retours honnêtes et qui profitent uniquement à sa communauté de voyageurs.

Dépôt de garantie : c’est terminé !

Collecter une caution directement ? Ce n’est plus autorisé. Airbnb pousse clairement vers son assurance maison : AirCover.

Quelques exceptions sont évoquées, mais elles sont très floues. Il est recommandé de contacter directement Airbnb si vous souhaitez imposer une garantie financière à vos voyageurs.

Quels sont les risques pour les hôtes qui ne se plient pas aux nouvelles règles ?

Voici les risques encourus par les hôtes :

• Signalements anonymes ou automatiques
• Algorithmes de détection activés dans la messagerie
• Enquêtes croisées via les retours d’expérience voyageurs (du type : « Avez-vous payé autre chose hors Airbnb ? »)
• Suppression pure et simple de l’annonce… voire suspension définitive de votre compte

Et dans ce cas, peu de recours. Airbnb a suffisamment d’annonces sur son site pour se passer des réfractaires.

Et les hôtels dans tout ça ?

Les hôtels bénéficient de certains aménagements :

• Ils peuvent toujours exiger une caution‍
• Et percevoir des paiements hors plateforme pour certains services optionnels

Airbnb cherche clairement à séduire les pros de l’hôtellerie et à concurrencer Booking.com.

En résumé : conformez-vous… ou changez de terrain de jeu

Derrière cette mise à jour, Airbnb veut créer un écosystème totalement captif. Contrôle des flux, centralisation des paiements, limitation des communications : la plateforme se rapproche d’un modèle “Big Brother”, comme certains le dénoncent.

À compter du 10 mai 2025, ces règles s’appliqueront à tous les hôtes. Et comme souvent chez Airbnb, nul n’est censé ignorer les CGV.

Voici nos conseils pour vous adapter :

1. Refaites votre grille tarifaire en tout inclus (même les tout petits frais)
   
   
2. Préparez des modèles de message conformes pour vos voyageurs
   
   
3. Utilisez à fond le Centre de Résolution (tant qu’il est encore non commissionné)
   
   
4. Envisagez une double stratégie avec d’autres plateformes ou votre propre site… mais discrètement !

Besoin d’aide pour vous adapter ? Prenez RDV pour un call de 30 minutes offert.